Grundsätzlich kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Ein wichtiger Grund im o. g. Sinne kann z. B. vorliegen, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört und deshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.
Sofern die Störungen von mehreren Mietern ausgehen, darf der Vermieter nicht willkürlich einen Mieter herausgreifen. Der Vermieter muss vielmehr die Mieter nach Möglichkeit gleich behandeln. In erster Linie ist folglich demjenigen Mieter zu kündigen, den die Hauptverantwortung an der Störung trifft.
Ist dem Vermieter bekannt, dass es in der Hausgemeinschaft zu Hausfriedensstörungen mehrerer Mietparteien kommt, die jeweils für sich genommen eine außerordentliche Kündigung begründen, und diese Störungen sich gegenseitig bedingen, hat er bei der Auswahl des Kündigungsempfängers im Rahmen seiner Möglichkeiten zumutbare Anstrengungen zu unternehmen, um den Initiator der Störungen zu ermitteln.
Eine Aufklärung hingegen, welche der störenden Mietparteien hauptverantwortlich für die Störungen ist, überspannt die an den Vermieter zu stellenden Anforderungen. Ihm ist es aber zuzumuten, in dieser Ausnahmesituation sämtliche Parteien der Hausgemeinschaft einschließlich der störenden Mietparteien zu den geschilderten Hausfriedensstörungen anzuhören. Für den Fall, dass ein Hauptverantwortlicher danach nicht auszumachen ist, dürfte die außerordentliche Kündigung gegenüber allen Störenden gerechtfertigt sein, insbesondere vor dem Hintergrund der eigenen Pflichten gegenüber den nichtstörenden Mietern. Unterlässt der Vermieter jegliche Bemühungen, kann dies zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.
